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Inoltre, mettiamo a disposizione le informazioni che servono per utilizzare il modulo correttamente.
Come Compilare il Modello Lettera Sfratto Per Morosità
Lo sfratto per morosità rappresenta un’azione legale attraverso la quale il proprietario di un immobile può richiedere il rilascio dello stesso da parte dell’inquilino, a causa di ritardi o mancati pagamenti del canone di locazione. Questo tipo di procedimento è previsto per assicurare una risoluzione più celere rispetto ad altre vie legali, specificamente nei casi di morosità prolungata.
Regolato dall’articolo 658, comma 1 del codice di procedura civile, il processo prevede che il locatore possa intimare lo sfratto al conduttore anche solo per il mancato pagamento del canone alle scadenze stabilite, potendo anche richiedere, con lo stesso atto, un’ingiunzione di pagamento per i canoni arretrati. L’avvio di questa procedura si basa su determinati presupposti e segue un procedimento che esamineremo in dettaglio.
Per accedere alla procedura di sfratto per morosità, è indispensabile che siano soddisfatti alcuni requisiti fondamentali, due dei quali particolarmente critici
-Esistenza di un Contratto di Locazione
Il punto di partenza per l’attivazione della procedura di sfratto per morosità è la presenza di un contratto di locazione formale e scritto, sia che si tratti di un immobile ad uso abitativo sia commerciale. Questo significa che accordi verbali non forniscono una base legale sufficiente per procedere con un’azione di sfratto ai sensi dell’articolo 658 del codice di procedura civile.
-Mancato Pagamento dei Canoni
Il mancato pagamento del canone di locazione costituisce il secondo presupposto fondamentale per l’inizio della procedura di sfratto per morosità. Per le locazioni abitative, la legge sull’equo canone (legge n. 392/1978) stabilisce che il mancato pagamento entro 20 giorni dalla scadenza può innescare l’azione di sfratto, così come il mancato pagamento degli oneri accessori qualora l’importo non pagato superi due mensilità del canone.
Questo criterio si applica esclusivamente alle locazioni abitative. Per le locazioni commerciali o ad uso diverso, invece, si fa riferimento al concetto di inadempimento di non scarsa importanza delineato dall’articolo 1455 del codice civile. L’importanza dell’inadempimento e la sua incidenza sul rapporto contrattuale verranno valutate dal giudice. Però, la giurisprudenza tende a considerare il principio stabilito per le locazioni abitative come orientativo anche per quelle non abitative.
Vediamo ora come si attiva e chi ha diritto a intraprendere questa procedura.
La possibilità di avviare il procedimento di sfratto per morosità è concessa al locatore, che può essere sia il proprietario effettivo dell’immobile che chi ne detiene la disponibilità in virtù di un titolo o di un rapporto giuridico che gli conferisce il diritto di cedere al conduttore l’uso o il godimento del bene. Tale diritto di agire spetta anche a soggetti come eredi o legatari e comproprietari dell’immobile, a meno che non esista una chiara opposizione da parte degli altri comproprietari. La figura del conduttore, d’altro canto, assume il ruolo di legittimazione passiva nel procedimento.
Il processo si avvia generalmente con l’invio, da parte del locatore, di una lettera di sollecito pagamento affitto indirizzata all’inquilino moroso. Questo atto comunicativo, solitamente trasmesso tramite raccomandata o mediante Posta Elettronica Certificata (PEC), ha l’obiettivo di intimare formalmente il pagamento dei canoni arretrati, fissando un termine preciso entro il quale l’inquilino è tenuto a saldare il debito o a lasciare l’immobile, per evitare l’avvio di azioni legali.
Qualora la diffida non produca l’esito desiderato e l’inquilino persista nella sua morosità, il locatore procede con la fase successiva, la presentazione di un atto di intimazione di sfratto per morosità presso il tribunale competente, situato nella circoscrizione in cui si trova l’immobile. Contestualmente all’intimazione di sfratto, il locatore può anche presentare una citazione in udienza per la convalida dello sfratto e una richiesta di ingiunzione di pagamento per i canoni insoluti.
L’udienza giudiziaria rappresenta il momento in cui il giudice valuterà le prove presentate dal locatore e deciderà se convalidare o meno lo sfratto per morosità, tenendo conto della situazione specifica e delle eventuali difese presentate dall’inquilino.
Nel procedimento di sfratto per morosità, il conduttore si trova davanti a diverse opzioni di risposta una volta convocato in udienza, ciascuna delle quali porta a conseguenze specifiche sia per lui che per il locatore.
-Opposizione alla Convalida di Sfratto
Nel caso in cui il conduttore decida di presentarsi in udienza e di opporsi alla convalida dello sfratto, il giudice procederà a rinviare l’analisi delle motivazioni dell’opposizione al giudizio ordinario. In questa fase, verrà valutata l’ammissibilità dell’opposizione e deciso se concedere o meno al locatore l’ordinanza per il rilascio dell’immobile.
-Saldo della Morosità
Se il conduttore sceglie di presentarsi in udienza e di saldare l’intero importo dovuto, il procedimento di sfratto verrà di conseguenza concluso. Questa azione porta alla risoluzione positiva del contenzioso, con il locatore che recupera i canoni arretrati e con l’annullamento della procedura di sfratto.
-Richiesta del Termine di Grazia
Il conduttore può anche presentarsi e richiedere al giudice l’assegnazione di un termine di grazia, ossia un lasso di tempo entro il quale è consentito saldare il debito. Il giudice, valutata la situazione, può decidere di concedere un periodo non superiore a 90 giorni per il pagamento del debito. Questa possibilità è prevista solo per le locazioni abitative e mira a fornire al conduttore un’ultima chance per evitare lo sfratto.
-Assenza del Conduttore
Qualora il conduttore non si presenti all’udienza o si presenti senza opporsi allo sfratto, il giudice procederà a verificare l’esistenza dei presupposti per la convalida dello sfratto e, in loro presenza, emetterà l’ordinanza di sfratto. In questo caso, verrà definita la data entro la quale sarà possibile procedere al rilascio forzato dell’immobile.
Se il conduttore, nonostante l’ordinanza di sfratto, non libera l’immobile entro il termine stabilito, il locatore può avviare l’esecuzione forzata. Tramite la notifica dell’atto di precetto e dopo il decorso di un termine minimo di 10 giorni, l’ufficiale giudiziario interverrà per eseguire materialmente lo sfratto, garantendo al locatore il recupero della piena disponibilità dell’immobile.
Fac simile Lettera Sfratto Per Morosità PDF Editabile
In questa sezione mettiamo a disposizione il modello lettera sfratto per morosità PDF compilabile.
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