In questa pagina viene messo a disposizione un modello contratto rent to buy PDF da compilare.
Nella guida si trovano anche le istruzioni che servono per usare il modulo nel modo giusto.
Come Compilare il Fac Simile Contratto Rent To Buy
Il contratto di rent to buy rappresenta una forma contrattuale ibrida che combina elementi di locazione e acquisto di un immobile. In questo accordo, il proprietario dell’immobile, detto concedente, concede il godimento dell’immobile a un altro soggetto, il conduttore, che ha il diritto di acquistarlo dopo un periodo di tempo stabilito nel contratto.
Il quadro normativo che regola questa tipologia contrattuale è delineato nell’articolo 23 della legge n. 164 del 2014. Questo articolo descrive i contratti di rent to buy come accordi che non solo prevedono la concessione immediata del godimento di un immobile, ma anche il diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine prefissato. Una caratteristica distintiva di questi contratti è che una parte dei canoni di locazione versati può essere imputata al corrispettivo del trasferimento della proprietà.
Il contratto di rent to buy si sviluppa, quindi, in due fasi distinte: nella prima, il concedente affida l’immobile al conduttore in cambio di un canone periodico. Nella seconda fase, che si attua solo se il conduttore decide di esercitare il suo diritto di acquisto, si realizza il passaggio di proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore. Quest’ultimo, avendo già goduto dell’immobile, diventa il suo proprietario, con il pagamento del prezzo di acquisto, dal quale si detraggono i canoni già versati durante il periodo di locazione.
Nel contratto di rent to buy, il canone di locazione ha una natura duplice, che riflette le due fasi distinte dell’esecuzione del contratto. Questa particolarità del canone è essenziale e deve essere chiaramente specificata nel contratto per garantirne la validità.
Da un lato, una componente del canone si riferisce al pagamento per l’uso dell’immobile, che rappresenta il corrispettivo per il godimento del bene da parte del conduttore. Questa parte del canone remunera il concedente per la concessione del godimento dell’immobile.
Dall’altro lato, una seconda componente del canone è destinata ad essere imputata al prezzo finale di acquisto dell’immobile, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto. Questa parte del canone funziona come una sorta di acconto sul prezzo di acquisto finale dell’immobile.
Il comma 1-bis dell’articolo 23 della legge 164 del 2014 sottolinea l’importanza di definire chiaramente nel contratto la quota dei canoni che viene imputata al prezzo di acquisto. La legge prevede che, in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore entro il termine stabilito, questa quota del canone debba essere restituita dal concedente.
L’articolo 23, primo comma, della legge 164 del 2014 stabilisce l’obbligatorietà della trascrizione del contratto rent to buy e ne descrive gli effetti, riconducendoli alle disposizioni del codice civile. Questa trascrizione, essenziale per la validità e l’efficacia del contratto, produce effetti specifici che influenzano entrambe le fasi del contratto rent to buy.
Inizialmente, in base all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile, la trascrizione garantisce l’opponibilità ai terzi della concessione di utilizzo dell’immobile. Ciò significa che la locazione del bene diventa nota e riconosciuta legalmente, impedendo che terzi possano vantare diritti sull’immobile in conflitto con quelli del conduttore. È importante sottolineare che questa trascrizione è necessaria a prescindere dalla durata del contratto, anche se questa è inferiore ai nove anni, termine normalmente previsto dal codice civile per la trascrizione dei contratti di locazione.
Successivamente, ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, la trascrizione ha un effetto prenotativo, simile a quello previsto per i contratti preliminari. In pratica, se l’atto finale di vendita viene trascritto, gli effetti di tale trascrizione si estendono retroattivamente al momento in cui è stata trascritta l’opzione di acquisto del contratto rent to buy. Questo aspetto tutela il conduttore, assicurandogli il diritto di acquistare l’immobile nello stato in cui si trovava al momento della stipula del contratto rent to buy. Questo effetto si verifica solo se l’atto di vendita viene trascritto entro il termine di durata del rent to buy e comunque non oltre dieci anni dalla sua trascrizione.
Infine, nel caso in cui il contratto rent to buy cessi di produrre i suoi effetti, la trascrizione deve essere cancellata. Questa operazione è nell’interesse del concedente, che mira a recuperare la piena disponibilità dell’immobile. La cancellazione della trascrizione può avvenire con il consenso di entrambe le parti, espresso in un atto che sancisce la fine degli effetti del contratto, o tramite una sentenza passata in giudicato che ordini la cancellazione.
Per redigere un contratto rent to buy, che è valido solo se redatto in forma scritta, è necessario includere informazioni dettagliate e specifiche per assicurare che tutti gli aspetti dell’accordo siano chiaramente definiti e che i diritti di entrambe le parti siano salvaguardati. Ecco come si procede
-Descrizione dell’Immobile: Iniziate fornendo una descrizione completa dell’immobile, inclusa la sua ubicazione, le eventuali pertinenze (come garage, posti auto, cantine, ecc.), la destinazione d’uso (residenziale, commerciale, ecc.) e i dati catastali che ne identificano univocamente la posizione e le caratteristiche.
-Versamento Iniziale: Specificate l’ammontare del versamento iniziale che il conduttore effettua alla consegna dell’immobile. Questo importo è generalmente suddiviso tra Caparra (una somma non recuperabile in caso di recesso da parte del conduttore) e un Acconto (che può essere recuperato in caso di recesso).
-Canone di Locazione Mensile: Stabilite l’importo del canone di locazione mensile. Questa somma, solitamente, non è recuperabile in caso di recesso. Dovete anche specificare la quota di questo canone che verrà dedotta dal prezzo di acquisto finale, nel caso in cui il conduttore decida di procedere all’acquisto.
-Versamento Mensile per Caparra e Acconto: Definite come il versamento mensile sarà ripartito. Una parte di questo importo potrebbe accrescere la Caparra, mentre l’altra parte può essere aggiunta all’Acconto.
-Importo da Saldare all’Atto: Indicate l’importo residuo che il conduttore dovrà saldare al momento dell’acquisto effettivo dell’immobile. Questo importo sarà calcolato deducendo dal prezzo di acquisto il versamento iniziale, la quota deducibile del canone mensile e la somma accumulata mensilmente come parte dell’Acconto.
Contratto Rent To Buy PDF Editabile
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Roberto Minero è un esperto nel campo dei diritti dei consumatori. Attraverso il suo blog, Luca offre ai suoi lettori moduli PDF editabili, accompagnati da guide dettagliate che facilitano la loro compilazione. Con la sua esperienza e conoscenza approfondita, Roberto si impegna a fornire risorse preziose e accessibili per aiutare i consumatori a navigare efficacemente nel mondo dei loro diritti.